La mise en copropriété d’un immeuble en Seine-et-Marne comme partout ailleurs en France implique la réalisation du diagnostic technique global ou DTG notamment lorsque ledit immeuble appartient à une entité unique et qu’il date de plus d’une décennie. Il s’agit aussi d’une condition posée dans le cadre de demandes de subventions dans l’hypothèse où la copropriété sollicite la réalisation de travaux, et ce, au même titre que l’audit énergétique.
Il est d’ailleurs à différencier de ce dernier et du diagnostic de performance énergétique. Il se distingue de ces derniers par sa nature plus complète comprenant entre autres une partie thermique, un volet technique et un aspect architectural. Ces trois éléments sont obligatoires dans la réalisation de ce diagnostic et ce, que l’on parle d’un immeuble neuf ou ancien, d’un immeuble collectif ou d’un bâtiment qui a vocation à recevoir du public.
Utilité du diagnostic technique global
Le diagnostic technique global fournit au syndicat des propriétaires des informations cruciales sur l’état de leur immeuble et leur permet de connaître le plan des travaux qui les attendent pour la décennie à venir. Concrètement, le diagnostic technique global prendra la forme d’un rapport basé sur 4 éléments principaux, à savoir :
- La situation apparente des parties et équipements en commun incluant l’état de conservation du bâti et du matériel de chauffage et de ventilation,
- La situation du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des obligations prévues par la loi et les règlements afin de disposer des informations utiles en termes de mise aux normes, qu’il s’agisse de la construction en elle-même, d’un équipement comme l’ascenseur, de l’électricité, des exigences légales en matière d’incendie, etc.
- L’analyse des améliorations envisageables en termes de gestion technique et patrimoniale incluant les travaux d’entretien à prévoir dans le futur,
- Le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou son audit énergétique, à choisir suivant la nature des équipements de chauffage et le nombre de lots,
- L’estimation sommaire du coût et la liste des travaux conservatoires utiles sur les 10 prochaines années et ce, de manière à permettre à la copropriété de connaître les travaux les plus urgents pour leur priorisation.
Les intervenants dans un diagnostic technique global de copropriété
Le diagnostic technique global de copropriété étant de nature complexe, il implique de solliciter un diagnostiqueur immobilier habilité qui dispose des compétences et de l’agrément requis pour produire un rapport répondant aux exigences légales. Ce document technique demande l’intervention d’un bureau d’études thermiques et d’un architecte si ce n’est un économiste de la construction.
Le premier est sollicité pour l’audit ou encore le diagnostic de performance énergétique et se montre capable de mettre en avant les travaux futurs impliquant plus de rentabilité sur le plan énergétique. Le second prend le relais pour la partie fournissant des informations sur l’état de conservation du bâtiment et le programme de travaux à mettre en œuvre pour la décennie future. Il est à noter que le diagnostic technique global est de nature à enclencher la procédure d’introduction à l’ordre du jour de l’Assemblée générale des copropriétaires de la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux et des conditions de leur mise œuvre.
Cette action viendra du syndic qui doit proposer ce plan lorsque le DTG conclut à la nécessité de travaux de rénovation utiles. Le rapport inhérent au diagnostic technique global fera alors l’objet d’une présentation à l’ensemble des propriétaires lors de cette Assemblée générale. Le diagnostic technique global ainsi établi sera valable pour 10 ans et doit être refait dans son intégralité au bout de cette période à l’exception de l’audit énergétique.
Les justifications du diagnostic technique global
En dehors de l’obligation légale imposant de proposer le diagnostic technique global en Assemblée générale pour les immeubles mis en copropriété, cette démarche présente l’intérêt de mettre en lumière les parties déperditives d’un immeuble, d’évaluer ses performances énergétiques tout en dégageant la classe énergétique du bâtiment ainsi diagnostiqué. Il s’agit donc d’une occasion qui permet la mise aux normes des bâtiments énergivores au moyen de travaux programmés sur plusieurs années et visant à améliorer l’isolation thermique, à renouveler les équipements de chauffage et de ventilation, à mettre l’immeuble aux normes aussi bien en termes d’accessibilité pour les handicapés qu’en matière de gaz et d’électricité.
Ce diagnostic met également en lumière les vices cachés grâce analyses extensives effectuées. Il s’agit également de la clé permettant d’obtenir des subventions en matière de travaux. Grâce à la distinction faite entre la partie technique et la partie architecturale des travaux à prévoir, les copropriétaires ont la possibilité d’éviter un surinvestissement et d’orienter la rénovation de la manière la plus rentable possible.
Au moment de l’Assemblée générale, le diagnostic technique global permet d’orienter les travaux à prévoir de manière prioritaire. Les copropriétaires pourront ainsi décider de façon éclairée entre faire baisser les dépenses énergétiques, diminuer les facteurs de pollution ou encore revaloriser l’immeuble en copropriété. La réalisation du diagnostic technique global se veut être une démarche pertinente dès lors que l’immeuble en copropriété nécessite des travaux de rénovation.
Le coût du diagnostic technique global
Le coût de la réalisation d’un diagnostic technique global varie suivant le nombre de logements et de bâtiments constituant le bien concerné, de même que son architecture. À titre d’exemple, le diagnostic d’un bâtiment d’architecture simple comportant une trentaine de logements coûtera autour de 5000 euros. Au-delà du coût de ce diagnostic, il faut retenir l’importance d’une juste estimation des travaux à prévoir sur l’immeuble.
Il faut également tenir compte du fait que les bâtiments dépourvus de logements décents, ou affichant des performances énergétiques annuelles médiocres, ou dotés d’une classe énergétique insatisfaisante, peuvent être interdits à la vente ou à la location en raison de l’évolution actuelle des réglementations en vigueur. Cette possibilité est d’autant plus réaliste qu’il y va de la sécurité des occupants de ces immeubles. Le recours au diagnostic technique global constitue ainsi la voie la plus sûre pour établir la nécessité de travaux de rénovation et les entamer suivant l’estimation la plus juste. Vous pouvez lire aussi : construire un patrimoine à travers l’investissement locatif.
