Le principe de la LMNP
La LMNP (Location meublée non professionnelle) consiste dans l’acquisition d’un bien immobilier et de le louer meublé. Elle engendre des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) ou micro BIC mais pas des revenus fonciers standard. Ce principe s’applique à plusieurs secteurs : investissement résidence senior, résidences étudiantes, locations saisonnières, etc.
Les avantages d’un investissement résidence senior en LMNP
Les avantages de la LMNP sont différents de ceux de la LMP (location meublée professionnelle) mais ils restent néanmoins intéressants pour ceux qui souhaitent faire un investissement résidence senior. Le bailleur a la possibilité de déduire des charges tels les intérêts d’emprunt, les impôts, les frais comptables, l’amortissement de la résidence et du mobilier le décorant. Tout déficit fiscal éventuel peut être déduit des bénéfices de la résidence meublée mais ne peut pas être imputé sur les revenus comme dans le cas de la LMP.
L’avantage le plus important d’un investissement résidence senior en LMNP est la possibilité qu’il y a de pouvoir bénéficier d’un amortissement à hauteur de 80% de la valeur de la résidence. Si l’investissement est fait à crédit, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt, les charges foncières et l’amortissement des revenus. Ce faisant le bénéfice du BIC est très faible voire nul et la fiscalité presque nulle. Un autre avantage, et pas des moindres, repose sur la possibilité de récupérer le montant de la TVA après la livraison de la résidence. Ce remboursement est acquis de plein droit mais deux cas de figure se présentent en cas de revente :
- Sans bail commercial, l’investisseur doit rembourser la TVA au prorata des années écoulées.
- Avec un bail commercial toujours en cours, le remboursement éventuel de la TVA est à la charge du nouveau bailleur.
Un exemple pour mieux comprendre
Prenons l’exemple d’achat en direct d’un logement en résidence senior sous le régime LMNP dont le prix d’achat est de 200 000 € :
- Le montant de la TVA récupérable sous 9 mois est 40 000 €. La rentabilité foncière pour un loyer annuel de 7 200 € est de 3,6% ( 7 200/2000 000).
- La taxe foncière est 920 €.
- L’amortissement est égal à 80% du prix d’achat donc,160 000 €.
- Le bénéfice BIC est de 6 220 € (7 200- 980).
Pour obtenir des revenus nets de toute fiscalité il est nécessaire d’amortir les 6 200 € de la valeur du bien chaque année annulant ainsi le bénéfice BIC et donc l’imposition sur les loyers. La valeur de la résidence doit alors être amortie sur 26 ans (160 000/6 220). Les loyers perçus ne seront donc pas imposés pendant 26 ans.
Les avantages offerts lors d’un investissement résidence senior sont considérables et très avantageux d’où l’importance de ne pas se laisser emballer aveuglement et d’étudier minutieusement chaque projet avant de prendre une décision.
